Legalización Extraordinaria de Edificaciones en Suelo Rústico Ibiza
Una guía para entender el procedimiento temporal de 3 años en Ibiza, basado en la Ley 7/2024. Averigüe si su propiedad es legalizable, conozca los requisitos y calcule los costes.
Paso 1: Autoevaluación Rápida
Antes de continuar, compruebe si su edificación cumple los requisitos fundamentales para acogerse a este procedimiento extraordinario. Responda a las siguientes preguntas.
Prescripción de la Infracción
¿La infracción urbanística de su edificación ya ha prescrito? Es decir, ¿ha finalizado la obra hace más de 8 años y no está en suelo rústico protegido, o se construyó antes de que el uso resultara prohibido?
⚠️ Exclusión CRÍTICA: Zonas Inundables
Según el Decreto Ley 6/2024, este procedimiento **NO es aplicable** a edificaciones situadas en **zonas de flujo preferente** o **zonas inundables**. ¿Está su propiedad fuera de estas áreas de riesgo?
Otras Exclusiones
¿Su propiedad no está sujeta a expropiación, no se encuentra en dominio público (carreteras, costas) y no está en una urbanización ilegal ya delimitada?
Uso de la Propiedad
¿El uso actual de la edificación no está expresamente prohibido por la normativa vigente o por su ayuntamiento para este procedimiento? (Nota: el uso de vivienda unifamiliar generalmente se permite).
Siguiente Paso: Si ha respondido afirmativamente a estas preguntas, su edificación podría ser elegible. Continúe para conocer los plazos, costes y requisitos específicos.
Paso 2: Plazos Clave y Costes
Línea de Tiempo del Proceso
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3 Diciembre 2024: Entrada en vigor de la Ley 7/2024 y el DL 6/2024 que establecen el marco legal.
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Abril 2025: Publicación del acuerdo del Consell d’Eivissa. ¡El plazo de 3 años comienza!
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Hasta Abril 2026 (1er año): Prestación económica del 10% del coste de ejecución material.
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Hasta Abril 2027 (2º año): Prestación económica del 12.5% del coste de ejecución material.
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Hasta Abril 2028 (3er año): Prestación económica del 15% del coste de ejecución material.
Ejemplo de Cálculo de Prestación Económica (multa)
Para un presupuesto de ejecución material de 100.000 €:
Si la solicitud se presenta en el Primer Año (hasta 2 Abr 2026):
10% de 100.000 € = 10.000 €
Si la solicitud se presenta en el Segundo Año (hasta 2 Abr 2027):
12.5% de 100.000 € = 12.500 €
Si la solicitud se presenta en el Tercer Año (hasta 2 Abr 2028):
15% de 100.000 € = 15.000 €
Estas cantidades pueden reducirse hasta un 50% o 25% en función del nivel de renta del contribuyente, según los umbrales establecidos en la ley.
Consúltenos para conocer el resto de tasas a pagar ante la administración pública.
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Paso 3: Requisitos Específicos por Municipio
A continuación, se detallan las condiciones adicionales establecidas por cada Ayuntamiento.
Medidas para Eivissa
- Medida Ambiental: Obligatorio un sistema de depuración de aguas residuales acorde al Plan Hidrológico.
- Estética: Sustituir cubiertas de fibrocemento. Acabados exteriores acordes al entorno rural (sin ladrillo visto, bloques de hormigón, etc.). Cubiertas planas o con inclinación máxima del 20%, con teja cerámica o similar. Carpintería de madera o metálica tradicional. Prohibida la publicidad ajena a la actividad.
- Eficiencia Hídrica: Depósito de recogida de pluviales de mínimo 10.000 litros. Instalar dispositivos de ahorro de agua.
- Eficiencia Energética: Reducir el consumo de energía primaria (demostrable con certificados energéticos). Iluminación exterior con bajo impacto.
- Usos No Legalizables: Actividades de entretenimiento (discotecas, cafés-concierto, etc.) y actividades de tratamiento de residuos, vertederos o desguaces.
Medidas para Sant Josep de Sa Talaia
- Estética: Retirada de amianto. Enfoscado de cerramientos vistos. Cubiertas y terrazas en tonos ocres o blanco. Publicidad muy restringida: integrada, con materiales tradicionales y sin iluminación.
- Eficiencia Hídrica: Depósito de pluviales de 5.000 litros y sistema de depuración de residuales. Jardines con especies autóctonas y riego eficiente.
- Eficiencia Energética: Iluminación exterior LED con sensor de movimiento. Obligatoria instalación fotovoltaica (7 kW para >200m², 15 kW para >500m²) y puntos de recarga de vehículos eléctricos (1 punto de 20kW para >200m², 2 para >500m²) en usos industriales, comerciales o de servicios.
Medidas para Santa Eulària des Riu
- Medidas Generales: Sistema de depuración de agua, depósito de pluviales, desamiantado y enfoscado de cerramientos son obligatorios.
- Paisaje: Reversión de jardines «tropicales» a especies mediterráneas. Reducción de la contaminación lumínica con restricciones severas en suelo protegido (AANP, ANEI, ARIP).
- Ajustes Adicionales: Los servicios técnicos municipales pueden exigir medidas adicionales de integración paisajística (acabados, colores).
- Usos No Legalizables: Actividades de entretenimiento con oferta musical (discotecas, salas de fiesta, etc.) y actividades de tratamiento de residuos, vertederos o desguaces.
Medidas para Sant Antoni de Portmany
- Estética y Paisaje: Retirada de amianto y enfoscado/revestimiento de cerramientos vistos.
- Eficiencia Hídrica y Energética: Sistema de depuración de agua, depósito de pluviales (mínimo 5.000 litros) y reversión de jardines de alta demanda hídrica.
- Contaminación Lumínica: Medidas estrictas similares a las de Santa Eulària para reducir el impacto lumínico.
- Actividades y Usos: Ninguna actividad existente implantada antes del 29 de mayo de 2014 se considerará prohibida para este procedimiento, siempre que hayan transcurrido más de 8 años desde entonces. El proyecto de actividades es obligatorio para legalizar el uso.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué ocurre si no legalizo mi edificación?
Si la infracción ha prescrito, la administración ya no puede ordenar la demolición. Sin embargo, la edificación permanecerá en situación de «fuera de ordenación», lo que limita mucho las obras que se pueden realizar (solo reparaciones menores de salubridad y seguridad) y puede dificultar la contratación de servicios o la venta de la propiedad. Esta ley es una oportunidad única para regularizar la situación completamente.
Si legalizo mi vivienda, ¿puedo usarla para alquiler turístico?
No. La ley prohíbe expresamente destinar a la comercialización de estancias turísticas las viviendas legalizadas por este procedimiento. Esta prohibición se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La única excepción son aquellas viviendas que ya tuvieran un título habilitante turístico válido antes del 29 de mayo de 2024.
¿Cuándo prescribe una infracción urbanística?
Según la Ley 12/2017, el plazo de prescripción comienza a contar desde que la obra está completamente terminada, y es de 8 años para infracciones graves y muy graves. En suelo rústico protegido, las infracciones no prescriben. Para demostrar la fecha de finalización, se necesita una prueba fehaciente (fotos aéreas, certificados, etc.). Conforme a la mencionada ley, para las ilegalidades cometidas en suelo rústico después del 1 de enero de 2018, la acción de restablecimiento de la legalidad nunca prescribe.
Es altamente probable que puedas legalizar tu edificación si no se han realizado obras a partir de 2016. Ante cualquier consulta, no dude en contactarnos.
Email contacto: a@mmarquitectos.es – Antonio Martínez
Si está interesado puede enviar referencia catastral o nota simple al email y nos pondremos en contacto con usted.
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